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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



IFI : Attention aux excès de zèle !
par Bernard Cadeau, le 24 mai 2019

Après le droit social, le logement est lui aussi en passe de connaître son big-bang, à condition qu’il ne soit pas handicapé par la réforme de la fiscalité. 


Après avoir engagé en un temps record une réforme en profondeur de notre marché du travail, dont on espère qu’elle portera rapidement ses fruits, l’exécutif s’apprête à fluidifier un autre marché : celui du logement. 
Le 20 septembre dernier, le gouvernement a présenté un plan visant à développer de manière substantielle l’offre de logements disponibles sur notre territoire, en faisant la part belle aux constructions et aux rotations locatives, dans un contexte où le marché est fortement déséquilibré. Parmi ces mesures, citons par exemple la mise en place du bail pour les jeunes, la fin du bail à vie pour les logements sociaux ainsi que les incitations fiscales sur les ventes de terrain.

Néanmoins, ces mesures positives risquent fort de voir leurs effets sur l’offre atténués par une disposition du projet de loi de finances 2018, à savoir la création de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ersatz de feu l’ISF, dont la disparition longtemps espérée est à saluer, l’IFI dispose d’une assiette qui se concentre uniquement sur la partie immobilière, permettant alors d’exonérer tous les investissements dans l’économie réelle. C’est une avancée pour pouvoir supprimer l’exception française que représentait l’impôt sur la fortune tout en gardant un impôt sur les hauts revenus. 

Pourtant, ce nouvel impôt présente de nombreux biais. Tout d’abord d’un point de vue sémantique, juxtaposer les termes « immobilier » et « fortune » véhicule une idée fausse. Loin des gravures véhiculées notamment par les insoumis, le propriétaire immobilier n’est pas un rentier. La mise sur le marché de nouveaux logements est rendue possible grâce aux bailleurs privés : 96% du parc locatif est détenu par des particuliers. Afin de ne pas les stigmatiser, la solution serait donc de changer la sémantique en gardant inchangé l’acronyme, mais de le dérouler de la façon suivante : Impôt sur le Foncier et l’Immobilier. 

Le deuxième biais réside dans l’assiette : chaque ménage dont le calcul du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euro sera imposé par l’IFI. Or ce plafond peut être vite atteint. Prenons l’exemple d’une personne disposant d’un appartement de 60 mètres carrés à Paris, acquis dans les années 60. Si cette personne dispose d’un petit capital et souhaite investir dans du logement locatif afin de pouvoir bénéficier d’un complément de revenu, elle tombera alors sous le radar de l’IFI. Notre bailleur pris en exemple aura alors un arbitrage simple à réaliser : investir dans l’immobilier, payer l’IFI et être ainsi considéré comme un fortuné ; ou alors investir cette même somme en bourse.
Le choix fait sera celui d’exclure l’investissement locatif, réduisant ainsi la possibilité de mettre sur le marché de nouveaux logements. Or la France a besoin de nouveaux logements : selon l’INSEE, il faudrait augmenter l’offre de 30% d’ici 2030 pour pouvoir palier aux besoins des citoyens. La solution simple et efficace, afin de lutter contre la rente, serait alors d’exclure du calcul de l’IFI tout investissement locatif réalisé par le contribuable.
En exonérant l’investissement locatif du calcul de l’IFI, on s’assure de pouvoir développer l’offre de nouveaux logements et ainsi répondre aux besoins du marché. 

Le troisième biais réside dans l’efficacité de ce nouvel impôt. Selon plusieurs sources, les recettes de l’IFI n’atteindraient que 850 millions € par an, ce qui représente seulement 0,86% des recettes fiscales. Ce nouvel impôt ne constitue donc pas un intérêt vital pour les recettes de l’Etat. Bien au contraire, il risque bien de créer un effet d’opportunité néfaste renvoyant ainsi un mauvais signal, risquant de mettre à mal le secteur du logement qui embauche 7% des actifs Français et qui représente 5% de notre PIB. 

Le logement est un secteur prépondérant de notre société. La Fondation Concorde, se réjouit de la suppression de l’ISF qu’elle appelait de ses vœux depuis de nombreuses années, et de la ventilation de l’épargne vers l’économie réelle et productive. Mais mettre en place un impôt qui n’exonère pas l’investissement locatif, assimilant le logement à un bien de fortune, et dont l’importance pour les finances publiques est toute relative, risque fort d’enrayer la reprise en cours et le choc d’offre espéré par le gouvernement. 

Mais il n’est encore pas trop tard pour agir, le projet de loi de finances n’est pas encore voté, et des ajustements sont encore possibles 

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