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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



J-365
par Bernard Cadeau, le 25 avr. 2021

CHRONIQUE JDA AVRIL 2021



Bien difficile et hasardeux, en cette première partie d’année, de faire des pronostics sur le marché 2021, et pour cause. Mais quelques éléments émergent toutefois ;l’activité reste bonne mais les stocks de mandats diminuent.

Les prix semblent faire une pause ,mais les indices d’une tension durable du marché se multiplient .Et si l’on se tourne vers la production de nouveaux logements le constat est implacable : 40 000 Ventes en moins en 2020 ,des autorisations de construire et des mises en chantier au plus bas .Le tout sur fond d’élections municipales (jamais favorables à la construction) et de crise sanitaire et économique !


N’en jetez plus ! ah si, j’oubliais : l’Insee annonce 4 Millions de nouveaux foyers à l’horizon 2030, c’est-à-dire demain ! Une longue démonstration est inutile : dans un contexte pénurique et structurellement déséquilibré entre offre et demande, le déficit va s’accentuant et les logements non lancés en 2020,2021 et 2022 pèseront très lourd sur le marché des prochaines années.


Dans moins d’une année d’aujourd’hui, une nouvelle équipe gouvernementale, quelle qu’elle soit, devra gérer cette situation et proposer des solutions pour les cinq années à venir. Ce choc de l’offre que nous n’avons pas vu, devra bien enfin arriver, car les mêmes causes produisant les mêmes effets, il faut à la fois rénover massivement ET Construire beaucoup également !


De nombreuses propositions existent : citons par exemple, la suppression temporaire de la taxation des plus-values sur cession de terrains à batir,un dispositif unique d’amortissement de l’investissement locatif ,la création du statut du bailleur privé qui serait alors considéré comme un agent économique à part entière, la refonte des donations permettant de flécher plus rapidement l’épargne vers l’investissement, la dissociation du foncier et du bâti. C’est une piste majeure pour rendre abordable l’accès au logement en zones tendues ; un premier projet vient d’être lancé par la Mairie de Paris. Ajoutons le développement du logement intermédiaire, l’allègement des normes (il y en a 8000 qui renchérissent le cout de construction !) ou bien encore la densification.


Permettez-moi de m’arrêter sur ce dernier point en plein débat sur le projet de loi Climat Résilience qui pose le principe de Zéro artificialisation nette des sols dans ses articles 39 à 58.


Comment concilier construction massive et arrêt de l’artificialisation des sols ?
Deux pistes :
- Le PLU Bioclimatique qui serait adossé au PLU et obligatoire …. Attendons de voir
- La surélévation. Cette solution offre de nombreux avantages.


Rappelons tout d’abord que l’habitat ne représente que 41,9% des terres artificialisées ,320 000 Friches industrielles sont répertoriées. L’arrêt complet de l’artificialisation des sols sans prendre en compte le contexte économique local ou les ajustements nécessaires au bassin de vie serait une erreur ! Elle amènerait à un paysage figé, ne prenant en compte ni les évolutions de population ni l’activité des territoires. C’est en effet au niveau des communautés de communes ou d’agglomération que le débat doit être tranché. Tout est question d’échelon pour la prise de décision.


La surélévation ou densification intelligente, permet de réduire l’artificialisation en luttant contre l’étalement urbain. Elle permettrait par exemple de gagner 12% d’habitat à Paris. Comparativement à la construction neuve traditionnelle, elle est économe des couts et des durées de travaux tout en maintenant l’activité dans les locaux concernés. Elle permet au passage l’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments concernés. Elle favorise, enfin la mixité sociale et générationnelle.


De nombreux avantages, donc, même si cette solution ne peut être unique. Elle devra se combiner avec toutes les autres.


Tout dépendra de la volonté politique : elle devra être totale, déterminée, intégrée dans un plan durable, sans faille, et tournée vers un double objectif : rééquilibrer offre et demande et rendre ainsi le logement plus accessible.

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