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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



Le pire n'est jamais certain !
par Bernard Cadeau, le 25 avr. 2020

Un récent article paru dans le Parisien titre le coronavirus : l’immobilier plonge dans la crise.

L’étude de l’observatoire crédit logement/Csa prévoit un recul de 25 % des accédants d’ici fin 2021 et une récession du secteur a minima comparable à celle de 2008, année de la crise financière des subprimes.

Il me semble prématuré d’extrapoler une situation, car plusieurs questions sont, à ce jour, sans réponse et j’y reviendrai. Par ailleurs, l’histoire des crises démontre que l’immobilier résiste toujours sur le moyen terme.

Revenons quelques instants au début de cette année 2020, finalement si proche, mais si lointaine dans nos esprits. Quelle était la situation du marché du logement ? Après trois années consécutives de baisse des taux d’intérêt, les records de vente étaient battus, le stock de biens disponibles s’amenuisait et les prix battaient des records ! Les taux ne pouvaient guère baisser encore et les prix allaient devoir s’ajuster faute de se retrouver en situation de blocage du marché. Le haut conseil de stabilité financière avait enjoint les banques à une distribution plus sélective du crédit immobilier sur des critères quantitatifs : 25 Ans maximum pour la durée et 33%maximum des revenus pour le taux d’effort. Et les taux commençaient de remonter.

La crise sanitaire a plongé l’économie dans un état de sidération qui n’a pas épargné l’immobilier et le logement en particulier. Ce marché repose sur trois grands piliers : l’économie, la finance, la confiance.

À date les projets immobiliers des Français ne sont pas abandonnés si l’on en croit un sondage récent paru dans le Journal du dimanche : 2 % seulement disent tout arrêter quand 87 % disent vouloir reprendre leur projet entre la fin du confinement et la fin du troisième trimestre.

Mais trois sujets et questions restent sans réponse et seront déterminants pour la suite :

Tout d’abord, le risque systémique de fermeture de petites et moyennes entreprises, s’il est avéré peut entraîner un chômage de masse.

Ensuite, l’épargne en France culmine à un taux très élevé et se renforce encore de 55 MD d’euros en ce moment : cette épargne reviendra-t-elle rapidement vers l’économie, ou bien sera-t-elle préservée par crainte d’un avenir plus sombre ?

Enfin, et c’est sans doute LA question clé : quelle sera l’attitude des banques face à une demande de crédit immobilier des particuliers ? Elles contribuent très largement au plan de soutien gouvernemental des entreprises, mais quid des particuliers ? Ce sera déterminant pour la reprise.

Ce devrait être le moment de changer de paradigme, prendre en considération le « reste à vivre » qui, d’une situation à une autre, n’obéit pas aux mêmes règles mathématiques d’endettement, reconsidérer la solvabilité des ménages : combien de temps encore pourrons nous refuser des logements (à l’achat comme à la location) à des clients qui n’ont pas de contrat dit CDI, mais qui par ailleurs génèrent des revenus récurrents et ont un pouvoir d’achat réel ? Enfin, pourrons-nous, voire l’avènement d’un scoring transparent évaluant la solvabilité objective de nos clients ?

Vous le voyez bien, ce sont autant de réponses déterminantes !

Les prix, enfin, car ils suscitent de nombreux pronostics, de craintes ou d’espoir, selon sa position.

Oui ils seront corrigés, mais il est très prématuré et hasardeux également, je pense, d’avancer des chiffres. Il faudra raisonner secteur par secteur, marché par marché. Les zones tendues continueront d’attirer les demandes, mais on ne sait pas encore, par exemple, quelle sera l’influence du télétravail sur les choix de vie futurs. De même on ignore si le marché de la résidence secondaire ne va pas reprendre des couleurs grâce à la volonté marquée de vivre dans une maison avec jardin, etc.

Beaucoup d’interrogations, donc, qui doivent nous inciter à la prudence, mais un constat et une certitude :

L’immobilier et le logement en particulier reste un actif tangible et résilient, constructeur de confiance. C’est la valeur refuge par excellence. Les investisseurs reviennent sur ce marché qui manque cruellement de logements locatifs résidentiels à prix modérés.

Une certitude : le besoin de logement sera toujours aussi fort demain…

Le pire n’est jamais certain !

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