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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



Prévisions, Prévisions !
par Bernard Cadeau, le 25 mars 2019

C’est un peu un rituel de début d’année et la question revient régulièrement : « quelle sera l’évolution du marché immobilier » ? 


Alors, algorithmes à l’appui, cet exercice périlleux, se transformerait-il en une science exacte éclairant à coup sûr le choix de tous les candidats à un projet immobilier ?


La réponse est non bien sûr, mais, nous professionnels de l’immobilier, prenons le risque d’émettre une opinion sur ce qu’il adviendra du marché, sollicités que nous sommes par les médias, eux-mêmes attendus par l’opinion. Mais en toute circonstance, l’humilité doit être au rendez-vous, car le risque d’erreur est présent. Nous devons donc tenter de le réduire au maximum.


Alors, comment un citoyen grand public « peut-il s’y retrouver… et, in fine, y croire » ?


Il faut tout d’abord savoir qu’il y a de plus en plus d’émetteurs de chiffres, et notamment depuis l’arrivée du web. Les professionnels de l’immobilier compilent leurs données et les replacent dans un contexte général, les portails de diffusion d’annonces y vont également de leurs prévisions, les Notaires commentent leurs chiffres et les projettent pour l’avenir immédiat, et d’autres encore se risquent à l’exercice. Bref, de nombreuses sources qui rendent très difficile la prévision. À cet égard, j’appelle de mes vœux la compilation, par les professionnels eux-mêmes, de l’ensemble de leurs données chiffrées, afin d’être les plus exhaustives possible et d’éviter ainsi les écarts entre prévisions et réalité. À ces difficultés, s’ajoute une autre réalité : il n’y a pas un marché immobilier unique, mais DES marchés très différents, par exemple entre zones dites tendues (là où la demande est très forte) et zones non tendues.


La raison, veut plutôt d’indiquer des tendances générales, telles que stabilité ou non des taux, stabilité ou non des prix, volume de ventes en augmentation ou non.
Mais les prévisions, quelles qu’elles soient, ne doivent pas se résumer à quelques chiffres jetés en l’air ; elles doivent s’appuyer sur une analyse du marché, ou plutôt des marchés. C’est un premier élément important : les chiffres de l’année écoulée sont-ils basés sur des tendances très établies ? Le marché est-il en train de changer complètement ?


Il y existe toujours des fondamentaux économiques et financiers, et les ignorer serait fautif ! … J’y reviendrai et ne me déroberai pas à vous livrer quelques prévisions, pas forcément conforme à la ‘doxa’ actuelle.


Je veux ici m’arrêter sur un autre point, loin des chiffres et pourcentages, qui me paraît fondamentaux, à savoir la nature particulière et tout à fait spécifique d’un projet immobilier. C’est d’abord un projet de vie ou de la vie : se loger pour soi, se loger en couple, investir, la famille qui s’agrandit, le divorce, le décès. Tous ces évènements, heureux ou malheureux, ne se diffèrent pas et s’inscrivent donc à un certain moment, dans un contexte de marché bien précis.


Ces projets n’ont rien de comparable aux placements financiers, à la bourse où les prévisions dictent les choix de l’investisseur.


En d’autres termes, mon projet d’achat de ma résidence principale sera-t-il remis en cause si les taux varient d’un ou deux points ? Non, car c’est MON projet. Vais-je renoncer à la vente d’un bien suite à une succession, si j’ai des droits à payer, alors que les prix auraient baissé ? Non, car je suis contraint. Je pourrai multiplier les exemples.


Pour exprimer les choses autrement, l’immobilier ne peut pas s’apprécier comme un simple choix financier de placement type actions ou obligations. Ce n’est pas un actif comme un autre. Il s’apprécie sur un cycle plus long, et il intègre des éléments affectifs, personnels et uniques de chaque individu.


Les prévisions de début d’année ne peuvent être qu’un indicateur des tendances, elles-mêmes projetées après analyse des fondamentaux économiques.


En l’occurrence, il n’y a pas de bulle immobilière annonciatrice d’un retournement de marché, les taux d’intérêt resteront à un niveau bas, ne remonteront pas brutalement, mais ne baisseront plus (sauf à la marge), les prix resteront élevés dans les zones tendues, mais seront corrigés ailleurs. Attention à une offre immobilière globalement plus faible, qui va continuer de pousser sur les prix en zone tendue.


Le déterminant restera le pouvoir d’achat réel des Français, notamment les primo-accédants.


Ainsi que vous le constaterez, je ne me suis pas hasardé à donner des chiffres précis, pour les raisons évoquées plus haut, mais je m’avance clairement sur le reste, après analyse de 2018 et des éléments économiques actuels… et je vous donne rendez-vous dans un an si vous le souhaitez pour comparer.


Permettez-moi, pour terminer, de vous souhaiter la réalisation de tous vos projets immobiliers en 2019 !

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