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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



MES VINGT CONSEILS AUX FUTURS VENDEURS, ACHETEURS, ET BAILLEURS ET LOCATAIRES
par Bernard Cadeau, le 22 juil. 2020

POUR LES VENDEURS


1. Ne pas se tromper sur l'estimation ! C'est LE moment important car très souvent on vend son bien une seule fois dans une vie, c'est donc un moment particulièrement important !
Mon conseil : après avoir utilisé un estimateur en ligne, affiner le prix avec l'agent immobilier, qui connaît mieux que personne le marché et toutes ses subtilités (exposition, étage, clarté, etc.). L'objectif n'est pas d'être dans la performance financière, mais il consiste à être, à l'instant T, au prix du marché. Ceci permet de penser au projet d'après (plus de neuf vendeurs sur dix vendent pour racheter) et de rester AGILE. On peut ainsi saisir toutes les opportunités du marché. Rien ne dit en effet que le logement que j'ai repéré et que je souhaite acheter sera encore en vente si ma vente met trop de temps à se concrétiser !

2. Mettre le bien en valeur. Ceci ne signifie pas tricher ou "cacher la misère" mais tout simplement présenter le bien sous son meilleur jour, en se disant que l'acquéreur potentiel qui visite doit pouvoir se projeter et se sentir à l'aise dans ce qui sera peut-être sa future résidence principale. Une maison ou un appartement bien rangés, une cuisine propre où les restes du petit-déjeuner ont disparu, des volets ouverts, des pièces aérées, la pelouse tondue quand il y en a une, etc., sont autant de règles simples et de bon sens, qui constitueront des atouts pour la vente et seront appréciées des visiteurs.

3. Adopter une stratégie financière souple : cela veut dire par exemple ne pas refuser une offre d'achat pour quelques milliers d'euros... N'oubliez pas d'être agile !

4. Confier la vente à un professionnel.

5. Géolocaliser le bien. Tous les outils le permettent aujourd'hui et les agents immobiliers vous le conseilleront afin d'augmenter les contacts clients et de mettre toutes les chances de votre côté. Si l'acquéreur recherche une localisation précise, il est inutile de lui faire perdre son temps ou le vôtre. Vendre un bien immobilier doit être placé sous le signe de la transparence, à commencer par sa situation géographique !


POUR LES ACQUEREURS

6. Bien analyser son projet et en vérifier régulièrement les paramètres : y a-t-il eu du changement ? Dois-je modifier ma recherche ? Dois-je éliminer tel ou tel critère de sélection ? Dois-je en rajouter ?

7. Faire un plan de financement cohérent en estimant mes capacités financières, en n'oubliant pas d'y intégrer les charges inhérentes au bien acheté, de manière à calculer le "reste à vivre". Acheter est un acte positif, pour un avenir meilleur : ll faut donc se faire plaisir !

8. Avoir une idée claire et hiérarchisée de ses critères de choix : proximité de tel ou tel service (transports, écoles, commerces), superficie, exposition, clarté, qualité du bâti… Classer ces éléments par ordre décroissant d'importance. Ce qui me permettra, le moment venu, de renoncer à certains critères car il est rarissime de trouver LE bien réunissant tous les critères envisagés au démarrage de son projet. C'est normal et c'est humain ; on commence par une "lettre au Père Noël", puis on se confronte à la réalité du marché !

9. N'oubliez pas de penser à la revente car, pour la très grande majorité des acquéreurs, la revente intervient dans les dix ans suivant l'acquisition.

10. Prenez votre temps pour choisir, mais soyez en capacité de prendre rapidement votre décision d'achat lorsque vous aurez trouvé le bien qui vous convient ! Soyez agile. Et ne cédez pas trop à la tentation d'une offre d'achat très basse… Vous risquez de compromettre vos chances et de voir le bien convoité vendu à un autre.

11. Pensez à demander une faculté de remboursement anticipé lorsque vous mettez en place votre crédit (toujours penser à la revente) sans pénalités et pensez également que rembourser un crédit immobilier, c'est en même temps se constituer une épargne forcée qui vous suivra tout au long de votre parcours résidentiel et vous permettra d'acheter plus grand, plus cher.


POUR LES BAILLEURS

Investir dans l'immobilier pour louer correspond en général à deux objectifs complémentaires, à savoir compenser une perte de revenus consécutive à une fin de carrière, et transmettre. C'est ce que confirment régulièrement nos enquêtes clients.

12. Evitez un piège. Vouloir faire un placement locatif et imaginer qu'on va y habiter. En effet les objectifs sont différents et inconciliables; mieux vaut s'en détourner, car c'est une source de frustration et d'incompréhension. La logique du logement-placement est unique. Celle de la résidence en est une autre.

13. Choisir un bon emplacement est un élément déterminant. Un jour il faudra vendre et ce critère demeurera. L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement… un peu comme dans le commerce !

14. Fournir de bonnes prestations aux locataires, ainsi qu'un entretien rigoureux du bien.

15. Etre au juste prix du marché. C'est ainsi que l'on peut avoir des relations équilibrées entre bailleur et locataire dans la durée. Mieux vaut conserver longtemps un locataire ponctuel dans ses paiements que de chercher une performance financière. L'immobilier n'est pas la Bourse mais le règne du temps long, qui exclut toute logique de spéculation.

16. L'immobilier correspond à un projet patrimonial global. On peut devenir investisseur en profitant de telle ou telle mesure d'incitation fiscale, mais on ne doit pas devenir "chasseur de primes". N'oublions pas que cet investissement est pour partie financé grâce aux loyers perçus.

17. Utiliser le levier du crédit. Nous connaissons une période de taux historiquement ba. Il faut en profiter ! Et même s'ils devaient remonter, il faut emprunter, et pourquoi pas diviser son apport personnel (quand il y en a un) en achetant deux biens pour avoir, à terme, un patrimoine plus élevé.

18. Confier la gestion à un professionnel. L'environnement réglementaire, législatif et normatif de l'immobilier est de plus en plus complexe et exige de plus en plus de connaissances. Tenter de louer et de gérer par soi-même représente une gageure et un risque qui peuvent exposer le bailleur à de graves déconvenues. Seul un professionnel qualifié peut se tenir informé en permanence.

POUR LE LOCATAIRE

19. Constituer son dossier de candidature à l'avance. Donner si possible des références de sa (ou de ses) précédente(s) location(s).
20. Analyser son profil locatif.
21. Calculer son reste à vivre, en fonction des charges incompressibles liées au logement lui-même ou à ses conditions de vie (transports)/
22. Etre réactif et prendre rapidement sa décision quand on a trouvé.
23. Prendre soin du logement par un entretient adapté… Dans la limite de ses obligations bien sûr, c'est toujours plus agréable d'habiter dans un environnement chaleureux.
24. Etre un locataire paisible

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