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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



RAPPORT NOGAL : UNE MINI REVOLUTION ?
par Bernard Cadeau, le 24 juin 2019

Le rapport du député Nogal remis la semaine dernière se propose de fluidifier et de rééquilibrer les relations Bailleurs, Locataires (je pourrais même dire pacifier), et l’on ne peut que s’en féliciter.


Cette relation est en fait comparable à celle du fournisseur (le bailleur) et de son client (le locataire) ; chacun peut penser qu’il n’est pas suffisamment protégé, ou que ses intérêts ne sont pas pris en compte.
Le bailleur a trois exigences principales tout à fait légitimes : être réglé ponctuellement, ne pas constater de dégradations dans le bien loué et pouvoir récupérer ce bien au terme du bail. Et il redoute de ne pouvoir les faire valoir.
Le locataire estime qu’il doit fournir de (trop) nombreux justificatifs de revenus, verser un dépôt de garantie (qu’il craint de ne pouvoir récupérer) et se trouve très souvent en concurrence avec d’autres candidats choisis à sa place, sans qu’il sache pourquoi.
Cette situation ne satisfait personne, le rapport estime à 130 000 le nombre de logements disponibles en zones tendues et qui ne sont pas mis sur le marché, pour toutes les raisons évoquées ci-dessus, et ce chiffre doit s’apprécier dans un contexte global de déficit de logements existants. Par ailleurs, seulement 15 % du parc locatif privé est assuré contre les loyers impayés.
À regarder de plus près le contenu de ce rapport, plusieurs remarques s’imposent.
La communauté des professionnels de l’immobilier doit se réjouir du renforcement de la place et du rôle de l’agent immobilier administrateur de biens. Il devient, à part entière le tiers de confiance dans la relation entre le Bailleur et le Locataire. Ce statut est éminemment important, car il valide un savoir-faire technique complexe dans un environnement normatif et réglementaire de plus en plus exigeant. Le rapport propose d’ailleurs de renforcer les conditions d’accès et d’aptitude à l’exercice de la profession.
Une fois salué ce postulat, et sans commenter les 37 Propositions du rapport, interrogeons-nous sur la pertinence et l’efficacité de certaines et voyons s’il n’est pas possible de saisir des opportunités permettant de passer d’une « mini révolution » à une « révolution » des relations bailleur/locataire.
Le diable se cache souvent dans les détails ; il faudra donc vérifier et valider les conditions de portage du risque d’impayés par l’agent immobilier, ainsi que la nature du futur mandat de gestion par exemple.
Pourquoi plafonner les honoraires ? Y aurait-il pour autant plus de logements disponibles sur le marché ?
Faut-il conserver le dépôt de garantie et le séquestrer dans un organisme validé par l’état ? Je ne crois pas un instant à l’efficacité de ce système, qui sera onéreux, d’une particulière complexité quotidienne dans son fonctionnement, qui ne saura pas gérer les restitutions de dépôt de garantie dans les délais impartis (par exemple dans le mois du départ du locataire), qui ne sera pas agiles et, pour tout dire, tiendra plus de « l’usine à gaz » que d’un organe utile. Le taux actuel de 65 % des actions en justice liées aux dépôts de garantie baissera-t-il pour autant ? Je ne le crois pas.
Toutefois, de réelles opportunités existent, et je ne saurai trop recommander de les examiner, avant de terminer le futur travail législatif. En voici quelques-unes :
1) Pourquoi ne pas supprimer le dépôt de garantie, tout en sécurisant le bailleur via une assurance souscrite par le locataire ? Ce serait pour ce dernier un gain significatif de pouvoir d’achat et ne changerait rien sur le fond pour le bailleur qui n’a pas le droit de détenir le dépôt de garantie.
2) Il faut également profiter de cette réforme pour revisiter les critères de solvabilité réclamés aux locataires. Ces critères datent du siècle dernier, mais le monde a changé et les modes de rémunération avec lui.
3) Il serait judicieux de créer, avec toutes les précautions requises par le règlement RGPD bien sûr, un fichier des incidents de paiement.
4) Enfin, le législateur devra se prononcer, concomitamment, sur un authentique statut du bailleur privé, permettant ainsi un investissement massif des particuliers dans l’immobilier résidentiel. Ce serait en effet le complément indispensable d’une confiance totalement retrouvée.
Bien d’autres aspects encore pourraient être évoqués, et je reste à disposition pour le faire !

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