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ÉDITO

Agent immobilier depuis plus de 30 ans, past-président élu d’ORPI, dont j'ai été à la tête pendant 12 ans, je souhaite aujourd’hui partager avec vous la vision de mon métier et mes convictions.

Le logement est un sujet au cœur de la vie des gens et trop important pour être passé sous silence ! Ce blog est avant tout un lieu de réflexion autour des grands enjeux inhérents au secteur : environnement, tendances "sociétales", révolution digitale, aménagement du territoire.

Le logement mérite à mes yeux d’être (re)mis au centre des débats.

Bernard Cadeau



SIGNAUX FAIBLES ET SIGNAUX FORTS
par Bernard Cadeau, le 4 nov. 2019

Faut-il écouter les signaux faibles pour anticiper et répondre dans l’action aux signaux forts ? 

Il faut dans tous les cas rester attentifs aux premiers en les suivant et ne pas rester sans réaction face aux seconds.
J’en ai relevé deux dans chaque catégorie.

Chez les « Faibles »

1) Les ventes des appartements aux occupants des HLM laissent à désirer.
Le gouvernement a clairement affiché l’objectif et Action Logement a créé à cet effet un opérateur national de vente ou ONV .Un peu plus de cinq mille logements seraient éligibles ,la grande majorité d’entre eux étant situés en zones tendues et notamment en Ile de France ,ce qui ne surprendra personne . Pour 2018 l’USH avance le chiffre de neuf mille huit cent ventes ,loin très loin de l’objectif initial de quarante-cinq mille correspondant à un pour cent du parc total .Et pourtant ,on estime que chaque logement vendu permet d’en construire ou réhabiliter deux et demie ! Cherchez l’erreur ! Certes nous sommes au début d’un processus soutenu par la volonté du gouvernement et il faut du temps pour monter en puissance … peut-être. Mais, au-delà du levier d’investissement évoqué ci-dessus, n’oublions surtout pas de considérer ces ventes au milieu d’immeubles locatifs, comme un formidable exemple de mixité sociale vraie .



2) L’échange des logements sociaux est désormais possible.
Plus « légère » sans doute cette annonce du succès de la plate -forme Echanger Habiter qui permet en Ile de France, aux locataires du parc social, d’échanger leurs logements en fonction de l’évolution de leurs besoins respectifs, tels des changements de situation familiale. Plutôt novateur, ce système, en place depuis un an, facilite le parcours client et le fluidifie. Le potentiel de logements concernés en Ile de France pourrait se situer autour de huit cent cinquante mille, soit les trois quarts du parc total. A suivre !



Chez les « Forts »


1)Attention aux idées reçues concernant les aides fiscales à l’investissement locatif.
C’est un discours récurrent : les aides publiques seraient dispendieuses pour le budget de l’état et inflationnistes pour le marché. 
Une récente étude, menée par un cabinet indépendant (PrimeView) semble démontrer le contraire ;elle s’est penchée, dans le détail, sur la mesure des couts et recettes, et ce, depuis la loi Besson de 1999 !

Tout d’abord, il ne faut pas considérer les aides fiscales sur un seul exercice, mais sur toute la durée de l’engagement pris par le propriétaire. Dans ce cas, et si l’on prend l’ensemble des logements ayant bénéficié des dispositifs successifs de 1999 à 2018, l’incitation fiscale rapporterait à l’état plus de vingt-cinq mille euros par logement construit. Pour les seuls logements » Pinel » un euro du budget de l’état rapporterait un euro soixante-cinq !

D’autre part, le rapport signale que les prix des immeubles bénéficiant des différents dispositifs évoluaient « de pair avec les prix du neuf en général »

Le rapport prédit enfin, en cas d’arrêt des dispositifs ,une baisse de la production de logements et par voie de conséquence une baisse de ressources pour l’état .


2)Attention à la baisse des Permis de Construire accordés et des mises en chantier de logements.
En droite ligne de ce qui précède, deux autres chiffres doivent nous alarmer : le nombre de permis de construire accordés en France a baissé de 5.7% sur un an de Septembre 2018 à Aout 2019.

Les mises en chantier ont, quant à elles reculé de 3.8% en douze mois.

Devons-nous rappeler que le choc de l’offre, objectif majeur du gouvernement, ne peut se concevoir sans un effort constant dans la production de logements, ainsi que dans la rénovation du parc existant ? Les logements non construits et non réhabilités viendront accroitre le déficit structurel dont nous souffrons depuis si longtemps, déficit responsable de la pression sur les prix !
Il est temps de faire venir, ceux que je qualifie de « gros investisseurs privés » capables de mobiliser des montants significatifs tournés vers l’investissement locatif résidentiel.

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